By: RealEstateMarket.com.mx
Baby boomers
Lydia Gómez Herrera, directora de Century 21 Parroquia, dijo que el interés de tantos profesionales inmobiliarios o brokers que se han establecido en San Miguel de Allende es consecuencia del enorme crecimiento en la demanda del mercado de retirados y “baby boomers” para adquirir bienes raíces en esta ciudad.
Mencionó que el mercado está dirigido en 70 por ciento a los extranjeros y el resto a los nacionales, debido a que desde la década de 1950 la promoción turística de San Miguel de Allende se ha destinado principalmente al exterior y a naciones que cuentan con importantes programas de retiro, como Estados Unidos.
Añadió que el mercado se encuentra en un buen punto de equilibrio con un crecimiento regulado por la oferta y la demanda, “muy conveniente para la economía de San Miguel de Allende, y esto es resultado, en gran parte, de la visión y profesionalismo de los desarrolladores y empresarios inmobiliarios en general”.
¿A qué se debe el nivel de precios por metro cuadrado actual y cuál es su tendencia?
El nivel de precios por metro cuadrado se debe a que San Miguel de Allende es un producto único por ser una ciudad del siglo XVIII, con un maravilloso clima templado, ya que está soleado durante todo el año, y además cuenta con una serie de actividades culturales que ofrecen al residente retirado la posibilidad de enriquecer su espíritu y continuar con una vida activa. La tendencia podría ser, al igual que la oferta y la demanda, a la alza, dependiendo de la estabilidad de la economía, tanto nacional como internacional. Al referirse a los cambios más recientes que observa en el mercado inmobiliario residencial de San Miguel de Allende, la especialista señaló el incremento de nuevos desarrollos habitacionales en el corredor San Miguel-Dolores Hidalgo, por el gran atractivo que significan las aguas termales, y en menor medida, en la salida a la ciudad de Querétaro y hacia las ciudades de Celaya y Guanajuato.
La recomendación de Lidia Gómez, de Century 21 Parroquia, para quien desea invertir en este Pueblo Mágico es que se acerquen a profesionales inmobiliarios reconocidos, para que éstos les brinden una asesoría integral de calidad, que les permita llevar a cabo sus operaciones de compraventa en un ámbito de seguridad jurídica, y de apoyo y orientación en todos los trámites que para este fin deberán cubrir.
¿Hay mercado para los mexicanos en San Miguel de Allende?
Definitivamente, el mercado nacional es muy importante, ya que aquí tienen su residencia muchas familias de lugares cercanos, como las ciudades de México, Querétaro y Celaya, así como de estados del norte y centro del país, por ejemplo, Chihuahua, Nuevo León, Coahuila, San Luis Potosí y Jalisco, entre otros.
Una rebanada de cielo
Por su parte, Peggy Zavala, de La Margarita Bienes Raíces, comentó que en San Miguel de Allende se pueden hacer excelentes inversiones.
Zavala coincidió con Salvador Moreno, presidente de la AMPI local, en el sentido de que en años recientes San Miguel ha sido incluida en las listas de publicaciones como Forbes, Money Magazine, Travel & Leisure, Conde Nast, the New York Times, The Washington Post y USA Today como uno de los destinos más populares del mundo, por su clima, estilo y costo de vida, las actividades que se pueden realizar, la seguridad, los restaurantes y su riqueza artística.
“Es un pueblo que puede recorrerse a pie en alrededor de hora y media, no necesitamos un auto para andar por sus calles, de compras, en los museos, admirando sus monumentos históricos”.
Destacó que San Miguel de Allende está a sólo hora y media en auto desde el Aeropuerto Internacional de León, y que es un sitio mundialmente conocido por sus encantadoras calles empedradas, sus elegantes casas, sus amistosos vecindarios y sus fiestas tradicionales.
“Asimismo, son reconocidas sus instituciones de arte, como el Instituto Allende y la Escuela de Bellas Artes, sus posgrados, los talleres o las clases de español, que satisfacen a la comunidad de retirados que vive en San Miguel”.
Al referirse a las facilidades que tienen los estadounidenses para encontrar una casa en esta ciudad, Peggy Zavala afirmó que las propiedades en venta y su precio se anuncian en el periódico local, en inglés, The Atención, y que la mayoría de los profesionales inmobiliarios que se encuentran en San Miguel de Allende atienden a las personas en su idioma de origen.
“Adicionalmente muchas agencias inmobiliarias cuentan con su página web, en la que ofrecen este servicio, y donde es posible elegir entre aproximadamente 250 propiedades, como es el caso de La Margarita Bienes Raíces, y también en el portal de la AMPI local están enlistadas 13 de las firmas más serias del mercado inmobiliario de San Miguel de Allende y los notarios con los que se puede acudir para realizar las transacciones”. Zavala, quien llegó a San Miguel de Allende hace 45 años y tiene 20 de estar en el mercado inmobiliario, puntualizó que las casas más solicitadas son las del centro de la ciudad. Son residencias que tienen hasta 300 años de antigüedad, por lo que su estilo es colonial. En cuanto al costo, indicó que se pueden encontrar casas de 2 mil pies cuadrados a 500 mil dólares.
“¡Pero que casas!, son construcciones de piedra y azulejo con patios llenos de flores, fuentes, corredores enmarcados por artísticos arcos, amplias habitaciones con balcones que tienen vistas espectaculares de la plaza principal o de las zonas más bellas cercanas al centro de la ciudad”.
Los barrios más populares son San Antonio, Guadiana, Guadalupe y Mexiquito, así como Los Frailes, a 10 minutos del centro, o Los Balcones, localizado en una colina, por lo que es posible disfrutar hermosos paisajes de la ciudad. Aquí, las casas, en su mayoría construidas en las últimas décadas, varían en estilos y precios. Por supuesto, también se pueden adquirir terrenos para construir una casa a gusto del inversionista, pero la mayoría de las personas prefieren comprar una casa antigua y reconstruirla, respetando su estilo tradicional y cumpliendo con los estándares que ha marcado la autoridad para no distorsionar la imagen de San Miguel de Allende.
“Los impuestos y contribuciones locales son muy bajos, comparados con Estados Unidos. Los precios de los productos básicos son menores y los de los servicios de teléfono, Internet y otros son comparables con los de los estadounidenses.”
Cerca de la ciudad también hay hospitales modernos y los seguros de gastos médicos internacionales se encuentran a precios razonables, explicó Peggy Zavala. Añadió que también es posible encontrar a pocos minutos diversas instalaciones deportivas: canchas de tenis, balnearios, incluso de aguas termales, y campos de golf, así como tiendas de artesanías y spa, que son la delicia de las personas retiradas. Por su parte, Steven Lawson Prichard, de San Miguel Properties, señaló que, al ser un destino turístico reconocido a nivel internacional, San Miguel es “la ciudad más pequeña y cosmopolita de México, y totalmente pluricultural”, atrae a más extranjeros que mexicanos, aunque hay oportunidades inmobiliarias para ambos mercados. Sin embargo, como es un mercado muy demandado, los precios, que hoy se ubican entre 100 y 150 dólares por m2, están subiendo.
¿Cuáles son los cambios más recientes que observa en el mercado inmobiliario residencial de San Miguel?
Un cambio reciente es que hay más lotes en venta en el centro, de hecho, hay dos desarrollos nuevos con buena ubicación.
Desarrollos campestres
Para Eric Cházaro, director de Ventas y Marketing de Rancho Los Labradores, señaló que “uno de los aspectos que da mayor valor a nuestro desarrollo es que nuestro reglamento de construcción resguarda la armonía de estilo de las casas. Apoyados en éste, los proyectos son modificados para adecuarse a los gustos y requerimientos del cliente, por lo que ninguna de las residencias puede ser igual a otra, lo que genera un carácter de individualidad dentro de una armonía como conjunto”. Con apenas un año de haber salido a la preventa la aceptación del mercado ha sido muy favorable. En este tiempo se ha vendido 45 por ciento del inventario existente de terrenos, además de las cuatro casas con las que comenzó el desarrollo, destacó Eric Cházaro.
“En este momento se encuentran cuatro residencias más en construcción, y en los próximos tres meses serán 11; 70 por ciento de nuestros clientes son extranjeros, de diferentes regiones de los Estados Unidos, con edades que van de 40 a 90 años. El mercado meta se planteó en un principio para los retirados americanos; sin embargo, la realidad del mercado nos ha dictado que las personas retiradas no quieren vivir en comunidades donde vivan exclusivamente personas de este segmento. En otras palabras, quieren seguir formando parte de una comunidad en las que haya niños y jóvenes”.
Además, resaltó que sus clientes americanos “no quieren vivir entre puros americanos, al contrario, es importante para ellos el hecho de contar con vecinos mexicanos”.
Mercado atractivo
Cházaro mencionó que a nivel macro, San Miguel de Allende se presenta como un mercado muy atractivo, en el que los bienes raíces han aumentado su valor en dólares de una manera muy importante en los últimos 11 años.
“A nivel micro, dentro del municipio, el área del corredor comprendido entre San Miguel de Allende y Dolores Hidalgo cuenta con diferentes características, que lo hacen, según nuestro punto de vista, el lugar natural de crecimiento de la ciudad. Quizá la razón más importante sea la presencia de agua en el área, ya que en otras direcciones de San Miguel, como la salida a Querétaro, hay escasez de agua.” No obstante, comentó que se han percatado también de una exagerada valoración de las propiedades en el Centro Histórico de San Miguel de Allende. Valores de bienes raíces que han hecho prohibitiva la compra de casas o terrenos para el mercado mexicano: “Hoy en día las casas en el Centro Histórico alcanzan valores mayores al millón de dólares”.
El empresario admitió que San Miguel se encuentra en un punto crítico, y como ciudad debe tomar la decisión de convertirse en un destino turístico de clase mundial o quedarse en la mediocridad y comenzar a sufrir los problemas de una ciudad tercermundista. Por lo pronto, el asunto más importante es resolver el problema de estacionamiento y tráfico dentro del Centro Histórico.
“Se necesitan soluciones de fondo y grandes inversiones que logren descongestionar el centro por medio de túneles y estacionamientos subterráneos, y una de ellas sería el cierre de dos cuadras alrededor del Jardín Principal para los peatones.”
Al respecto, Guillermo González Engelbrecht, gerente del Consejo Turístico de San Miguel de Allende, comentó que para prevenir un desarrollo sin orden y control, que ponga en riesgo el medioambiente y los servicios básicos, el Centro de Estudios para el Desarrollo Urbano y Vivienda (SUMA) elaboró un Plan de Desarrollo Urbano-Turístico para esta ciudad, a petición de Fonatur, y planteó un diagnóstico preciso sobre los problemas y carencias actuales en todos los ámbitos, así como programas para solucionarlos.
Este plan ya fue aprobado y los nuevos desarrollos inmobiliarios y hoteles que se construyan en San Miguel de Allende deben seguir los lineamientos establecidos en dicho programa de acción.
Entre nacionales y extranjeros
Gustavo Nieto Irabién, director general de la empresa desarrolladora Campestre San Miguel (Decasami), afirmó que los profesionales inmobiliarios han aprovechado el incremento en la demanda de las propiedades en San Miguel de Allende, sobre todo entre 1999 y 2004. “Mientras a nivel nacional el precio de las casas se incrementó 41 por ciento en dicho periodo, San Miguel muestra un aumento superior de 74 por ciento. Los terrenos se comportaron similarmente, con un incremento de 75 por ciento para San Miguel, por encima del aumento de 51 por ciento mostrado en otras áreas.”
¿A qué mercado está dirigido: extranjeros o nacionales?
El municipio de San Miguel de Allende es el séptimo más poblado del Estado de Guanajuato, con 134 mil 800 habitantes. La ciudad tiene 64 mil 700 habitantes.
“San Miguel de Allende tiene una importante comunidad internacional, residen permanentemente más de 5 mil extranjeros y se calcula que son 10 mil los que pasan temporadas largas, de tres a seis meses”.
Nieto Irabién destacó que, entre los residentes, la comunidad estadounidense es mayoría, seguida por la canadiense, por lo que San Miguel de Allende cuenta con sus respectivos consulados para la atención de ambos grupos, de acuerdo con información del Departamento de Desarrollo Económico de San Miguel de Allende.
“San Miguel de Allende presenta una oportunidad de oro para los propietarios actuales de terrenos y para inversionistas potenciales, al descubrir que una inversión razonable en urbanización y construcción resultará, casi de la noche a la mañana, en un incremento cuádruple de su dinero, muy difícil de encontrar en otras partes de México y quizá del mundo. Por lo que a nivel de inversión y atractivos turísticos es una gran oportunidad para el mercado nacional y extranjero.”
Añadió que entre 2004 y 2006 se prevé que los precios, tanto de casas como de terrenos, en San Miguel de Allende registren un incremento de 60 por ciento (bajo una proyección conservadora), que duplica el incremento de precios en otras áreas del país orientadas a altos niveles socioeconómicos.
“Los incrementos en precios durante el periodo 1999-2004 reflejan el aumento en la demanda de propiedades en San Miguel de Allende, no satisfecha por la oferta existente, además de que son muy superiores a los de sitios tradicionales de retiro o para vacacionar en otras regiones del país.”
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